本文主要记录自己在杭州滨江或萧山2022/23年的买房过程。
- 本人男37岁无房，目前个人存款150w，再加父母赞助100w，总共250w
- 小孩中班
- 勉强能承受1.5w的月供（相当于300w的贷款）
- 本人工作在滨江西兴地铁附近
- 老婆工作地铁在盈丰路附近
- 工作未来几年都不太会变化
- 家里老人应该会过来一起住
- 小孩读书
- 自住为主，上下班方便，"不怎么考虑学区房"(打脸)
- 户型至少要大三房
- 总价控制在500w以内
- 离地铁口近，老婆上下班坐地铁，我可以骑摩托或电瓶车。
- 500w以内比较看好的地段就是博奥路、滨康路、振宁路、聚才路、明星路地铁口附近的楼盘
- 打新。虽然现在杭州新房限价，按照我的社保基本不可能买的到好的新房
综上所述，我在链家上将这几个地铁口附近的楼盘大致都看了下，比如
- 滨康路附近：金色钱塘
- 博奥路附近：湖滨花园、江南国际城、江南之星、绿洲嘉园、星河景庭、君悦丽景
- 聚才路附近：南岸晶都
- 明星路附近：保利霞飞郡、德圣博奥城
- 振宁路附近：佳境天城
以上几个楼盘大部分是老小区（明星路除外），大三房，500w以内还是可以的，但具体小区如何，还是要实地查看才行，于是联系了链家人员，开始看房。
- 2020年萧山重点高中一本上线情况：
| 萧山中学 | 萧山二中 | 萧山三中 | 萧山五中 | |
|---|---|---|---|---|
| 上线人数 | 802 | 212 | 540 | 202 |
| 上线率 | 91% | 未公布 | 50% | 26% |
- 2020年萧山中考515分以上人数统计
| 公办初中 | 占比 | 人数 | |
|---|---|---|---|
| 高桥初中 | 17.82% | 95 | |
| 北干初中 | 12.24% | 47 | |
| 回澜初中 | 10.92% | 75 | |
| 金山初中 | 8.92% | 39 | |
| 瓜沥一中 | 8.0% | 45 | |
| 湘湖初中 | 7.81% | 15 | |
| 万向初中 | 7.0% | 26 | |
| 金惠初中 | 6.8% | 17 | |
| 靖江初中 | 6.5% | 31 | |
| 城南初中 | 5.74% | 14 | |
| 朝晖初中 | 5.17% | 28 | |
| 新桐初中 | 4.04% | 24 |
萧中录取率排行常年稳居前四的公办初中，分别为高桥初中、北干初中、回澜初中、金山初中。它们构成萧山公办初中里的第一梯队。
与前四强分别对口的高桥小学、银河实验小学、回澜小学、金山小学，自然构成公办小学里的第一梯队。
由于公办初中为划片入学，一所公办初中的生源可能同时来自2-4个公办小学，且重高录取情况不公布被录取学生的小学学籍，导致各个小学的教学质量很难量化。
上述4所公办初中对口多所小学，高桥小学、银河实验等四所小学之所以能从中脱颖而出，集聚名气口碑，跻身公办小学第一梯队，还得益于生源良好、教学管理严苛、学习氛围浓厚的优势。
因此，高桥小学+高桥初中、金山小学+金山初中、回澜小学+回澜初中、银河实验+北干初中，成为萧山公办学区的四大领头羊、黄金F4组合。
高桥初中成立之前，朝晖和回澜才是萧山人心中的巍巍学府，但高桥附近精英阶层置业，带来大批优质生源；同样的，未来北干、市北、世纪城也会带来优质生源。
- 彩虹轩新房登记，社保不满足pass
- 潮听映月登记，摇号 1000+ ，落选。 我个人不怎么喜欢这个房子，得房率不高，户型一般般，位置也不怎么样，和周边二手差价也不是很多，不知道为什么这么多人摇，下次放弃。
约了中介看房，主要是：
- 湖滨花园两套
- 霞飞郡两套
- 青秀城两套（中介推荐的）
500w，126平，精装修，中间楼层边套。
总体来看，小区还是很不错的，女朋友还满意，看的房子也不错，但感觉性价比不高，pass
590w，136平，精装修，小洋房顶楼，送个大跃层（最少也有60平），这个房子我关注了很久，主要就是有个大跃层，小洋房，整体得房率很高，就是有点小贵，预算有点吃不消。女朋友看完后很满意。
ps：这个房子我看挂了也差不多一年了，想想再看看，应该不会那么快卖掉。结果很不幸，四天之后被其他买家560左右全款买走了。
中介推荐了两套青秀城的房子，顺路就去看看。看完没什么感觉，应该是户型太小了。有套毛坯的同时有三组人再看，后来5月份看房时中介说这套房子420w左右卖掉了。
这个小区是因为赠送面积，得房率高，离地铁口近，次新房。看了两套，一套毛坯、一套精装修。精装修的还行，但是价格太高，而且未满5年，交的税有点多，性价比不高。再看看
约了中介看房，主要是 ：
- 德圣博奥城两套
- 金色钱塘两套
上次看的有点多，所以以后基本每次看两个盘。
这个楼盘感觉还不错，小区也满意，不会让你感觉很乱。看了一套毛坯，满5，400w，送车位，89方，包括送的面积可以做成小三房，但只有一个卫生间。整体户型、楼层、朝向、小区位置还不错，相比之前的青秀城420w毛坯，这个应该更好。但女朋友觉的小了点。pass
11年交房，属于老小区，整个小区生活气息很浓。在小区里逛逛感觉也还可以，小朋友很多。这个小区看了差不多3套房，一套简单装修、一套毛坯、一套精装修，价格都在500w，139平左右，比较喜欢的就是精装修的户型，有个大露台。目前这三套价格和这个小区比性价比太低，pass。
本次看房：
- 江南国际城
- 澜颂奥府
由于杭州二手房新政(五改二），导致江南国际城大部分房子节省了税费，但价格却涨了。整个小区品质还是不错的，目前看下来应该是最好的一个。该小区的户型都有赠送面积，所以房子得房率都还不错，所以总价也贵了些。
缺点：没仔细研究，目前已知处于两个地铁站中间，距离稍微有点远。
是次新房，所以整体小区环境也还不错。看了三个户型，一个3楼的毛坯131方，总价不贵，但客户要求全款。 看了两个四叶草户型，户型还是挺满意的，作为备选。 优点：门口就是小学和初中 缺点：离地铁有点远
本次看房：
- 绿洲嘉园
- 星河景庭公寓
- 君悦丽景
这三个小区，我更喜欢星河景庭，里面有幼儿园，学区也可以，门口就是地铁口；多层的户型我也很喜欢；总价也可以接受；就是小区比较老，但总体还算满意。
离上次看房，已经过了半年多了，这期间对自己的诉求更加明确了----“为了小孩上学”。比较了滨江的学区组合：
- 江南实验9年制
- 闻涛小学+闻涛中学
- 滨江实验+高新实验
上网查了最近几年一表入学情况，江南实验一表需要3年，其他两个最近一年只要一表即可。小孩目前中班，稳妥就只能选择闻涛or滨江实验。 在链家app将小学附近的小区都拉出来，并通过医疗、商业、出行、送学距离、户型、总价进行比较，最终选择‘中兴花园’，500~550w之间的户型。
符合的总共8个左右，两天全部看完，带着老人看的，他们有经验，比较关注几点：
- 楼层。太低和顶楼不要
- 采光。阳台采光时间短的不要
- 户型。利用率低的不要
最后留下两个选择：
- 505w 110方的中兴花园百合苑的户型。优点：离学校近、总价便宜。 缺点：停车麻烦，户型三房但只有一个卫生间
- 550w 124方的中兴花园户型。优点：三房两卫，停车方便。 缺点：离学校远，总价贵；夹边套，凹字形，阳光受两边户型影响（奇葩设计，可惜）
经过两个周末的看房，抖抖自己的钱包最终还是选择了505w的房子，经过约谈、讲价最后495w成交，加上契税、个人所得税、中介费，总体510w左右。
3月8日，网签完成。付了中介费，买方49000，卖方11000。中介是找认识的人做的，费用应该可以接受。
3月底的时候，房子过户完成，户口也都上完了，等着装修公司出方案。 有个不是很好的消息，2017年是杭州出生率近几年最高值，闻涛小学有480名户籍生，但学校只能招生315名，所以2023年一表不知道要提前多长时间， 虽然2018年有所回落，但明年能否一表入学还是有点担心的。
中间3个月，原房东返租了，刚好这段时间可以好好设计下。由于户型小主要核心在：
- 1个卫生间如何改为2个
- 阳台的合理利用
- 客厅如何设计
一扩二的方法，就是一个用壁挂马桶；干区需要借客厅一些空间。经过设计卫生间还算可以。
阳台不大，但要放下洗衣台和洗衣套件，还是花了不少功夫
放弃了电视，留一个很大的书柜和书桌
圣都除了软装基本都包了，所以就隔三岔五的过来看看哪些做的不符合，进行整改。 圣都的我是退掉了橱柜和定制柜，自己在外面找的。
| 项目 | 价格 | 备注 | |
|---|---|---|---|
| 圣都一期 | -141000 | 已付全款 | |
| 圣都管理费 | -7000 | 5% | |
| 圣都设计费 | -2000 | ||
| 二手家具出售 | 800 | 原房东购买床及梳妆柜 | |
| 拆旧费 | -4800 | ||
| 壁挂马桶 | -1969 | 津都壁挂，京东 | |
| 断桥铝窗 | -20000 | 主卧+厨房使用lowe玻璃，需额外增加50/平。 主卧750，其他卧室600，厨房320，外加晾衣架、支架 | |
| 装修垃圾清理 | -(2500+200) | 200为7个空调洞 | |
| 实木地板 | -5086 | 70个平方，其中32个平方需要补157的差价 | |
| 厨房橱柜 | -9600 | 上白、下灰，晶钢玻璃 ,多层板，橡胶木 | |
| 木工、泥工增项 | -3500 | ||
| 美缝 | -4088 | 卓高美砂 340米，12元/米 | |
| 厨房手工槽 | -632 | 雷特高端五金 | |
| 厨房水龙头 | -105 | 志高电热水龙头 | |
| 热水器 | -1099 | 京东 美的 | |
| 燃气表 | -890 | ||
| 抽油烟机 | -3484 | 老板油烟机2392，煤气灶1092 | |
| 双门冰箱 | -4990 | 松下双门510升，大白 | |
| 次卫花洒 | -478 | 雷特 | |
| 次卫台盆 | -99 | 1688 | |
| 次卫镜子 | -252 | ||
| 次卫铝合金门 | -1700 | ||
| 整体衣柜 | -31406 | 总价32999，0.97折，加上一些没做好的扣款600 30平方左右 | |
| 洗烘一体机 | -1524 | 换松下的波轮洗衣机 | |
| 洗衣盆 | -1600 | 定制，太空铝 | |
| 大书桌 | -4800 | 大板桌，乌金木2.1(m)*1.0(m)*6(cm厚),+长凳+两条短凳，颜色为北美胡桃木色 ，抖音 | |
| 上下床 | -2545 | 榉木上下铺带抽屉 1.5*2.0,阿里巴巴 | |
| 主卧1.8大床 | -3363 | 源氏木语 | |
| 次卧1.5大床 | -1997 | 源氏木语 | |
| 次卧床垫 | -999 | 芝华士经典款 | |
| 暖水宝 | -600 | 万和*2 | |
| 净水器 | -999 | 京东京造 600升 | |
| 网络 | -200 | 联通：光猫100，机顶盒100；手机套餐送 | |
| 灯 | -1939 | 雷士风扇灯339，LED灯 1600（1688购买） | |
| 次卧空调*3 | -6564 | 奥克斯 1868,安装费960.四台空调 | |
| 窗帘 | -2850 | 小区附近的宏达窗帘 | |
| 电脑桌 | -1640 | 全实木(白蜡木),仿宜家莫比松，定做，阿里巴巴 | |
| 电视机 | -1499 | tcl 雀5，50寸，父母房 |
- 实木大板桌： 长宽厚 2.0m1.0m6cm , 材料 乌金木，外观做北美胡桃色
- 书桌： 长宽厚 108cm70cm4.5cm，材料 白蜡木，外观做胡桃色，样式 莫比恩
从目前来看，几个想法：
- 装修公司还算可以，没有明显的质量问题
- 水压一般，用淋雨时感觉水量有一点点不足，目前小区已经在改造了
- 小区停车，晚上回来大都能找到车位，可能我那栋楼比较挤，水平不行的人不太敢停
- 小区不收停车费
- 电梯有点老，会出点小故障
- 蚊子比原来房子多，老住户喜欢在楼顶种菜，容易长蚊子
- 其他就是交通方便、购物方便、带娃去玩方便、去医院方便、上学方便；现在车基本都不开了。后面打算买辆踏板moto
2024年7月到了幼升小的报名时间了，由于今年一表报名人数还是>400人，而闻涛小学只能招6个班（270人），再增加一个班（先在老校区，新校区造好后，转到新校区，45人）总共315，因此我家只有15个月风险还是很大。 7月7日电话通知，没有被闻涛录取，调剂到了丹枫实验，还好没去奥体小学，丹枫距离马马虎虎，地铁也能到，老人接送还算方便。